불법 유치권 행사, 실제 사건으로 본 대응 전략

1. 유치권행사, 개념부터 바로 알아야 합니다

유치권행사는 공사대금 등 채권을 담보하기 위해 건물을 점유하는 법적 권리입니다.
하지만 요건이 불충분한 불법유치권은 단순한 점유침해로 간주됩니다.
따라서 합법적인 유치권행사절차를 지키는 것이 무엇보다 중요합니다.

2. 불법유치권 사건은 이렇게 시작됩니다

실무에서는 하도급업체가 유치권행사를 이유로 현장을 점유하는 경우가 많습니다.
공사대금이 미지급되었다며 출입을 막거나, 공사 자재를 철거하지 않는 사례도 있습니다.
이런 경우 대부분 법원에서 불법유치권으로 판단되어 유치권해제 명령이 내려집니다.

3. 법원은 불법유치권을 이렇게 본다

법원은 유치권소송에서
① 공사 완료 후 점유 지속,
② 채권관계 단절,
③ 허위 유치권신고
이런 경우를 불법유치권으로 판단합니다.
따라서 무조건적인 유치권행사는 위험합니다.

4. 유치권행사 요건 반드시 점검해야 합니다

유효한 유치권행사를 위해서는
① 공사대금채권 존재
② 변제기 도래
③ 점유의 계속성
이 세 가지가 필수입니다.
요건을 빠뜨리면 유치권소송에서 패소하고,
결국 유치권해제 조치를 당하게 됩니다.

5. 불법유치권이 인정되면 생기는 문제들

불법유치권이 인정되면 건물주는 분양, 임대, 사용에 막대한 피해를 입습니다.
실제 사건에서 건축주가 6개월 이상 영업을 못 한 사례도 있습니다.
이 경우 즉시 유치권부존재확인소송을 제기해
유치권해제를 요청해야 합니다.

6. 유치권해제, 이렇게 진행해야 합니다

불법유치권 점유가 확인되면
 1️.유치권부존재확인소송 제기
 2️.점유이전금지가처분 신청
 3️.필요 시 형사고소(업무방해)
이 세 가지를 신속히 병행하면
유치권소송에서 빠르게 해결할 수 있습니다.

7. 유치권전문변호사 조력의 필요성

유치권소송은 사실관계 입증이 중요합니다.
공사대금 내역, 점유 현황, 계약서, 세금계산서 등 자료가 필수입니다.
유치권행사의 정당성을 입증하지 못하면
불법유치권으로 역공을 당할 수 있습니다.
따라서 유치권해제 경험이 풍부한 변호사 조력이 필수입니다.

8. 실제 불법유치권 사건 결과

한 건설현장에서 하도급업체가 불법 점유하며 유치권행사를 주장했습니다.
법원은 이를 불법유치권으로 보고 유치권해제를 명령했습니다.
결국 건물주는 유치권부존재확인소송에서 승소해
현장을 정상 복구할 수 있었습니다.
결정적인 차이는 전문 변호사의 유치권소송 대응 전략이었습니다.

9. 섣부른 유치권행사, 형사 문제로 번진다

요건을 갖추지 못한 유치권행사는
형사상 업무방해죄, 재산권 침해죄로 이어질 수 있습니다.
불법유치권으로 고소당하면 오히려 채무자가 가해자가 됩니다.
반드시 법률 검토 후 유치권행사절차를 진행해야 합니다.

10. 결론 – 불법유치권은 신속하고 전문적으로 대응해야 합니다

유치권행사는 정당한 권리이지만,
잘못하면 불법유치권으로 처벌받을 수 있습니다.
유치권소송, 유치권해제, 유치권부존재확인소송은
시간이 생명입니다.
늦을수록 피해는 커지고, 점유 회복은 어려워집니다.

법무법인 로밴드 법무팀 (1644-8523)
20년 이상 유치권소송과 유치권해제 사건을 전문적으로 진행하며
건축주와 시공사의 권리를 끝까지 지켜드립니다.


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